אתגרים משפטיים בקבוצות רכישה: הניסיון המעמיק של משרד גונן קסטנבאום

ענף הנדל"ן הישראלי ידע בשני העשורים האחרונים פריחה חסרת תקדים של מודל "קבוצות הרכישה". על הנייר, המודל מציע הבטחה מפתה: התאגדות של פרטים לרכישת קרקע ובנייה עצמית, תוך חיסכון בעלויות היזמות והרווח הקבלני. אולם, המציאות בשטח מוכיחה לא אחת כי הפער בין החזון לבין הביצוע עלול להיות תהומי. פרויקטים רבים נקלעים לקשיים, לוחות הזמנים מתארכים, עלויות הבנייה תופחות, ולעיתים הגוף המארגן קורס ומותיר את חברי הקבוצה מול שוקת שבורה. בנקודת זמן קריטית זו, נדרשת התערבות משפטית שאינה רק בקיאה בדיני המקרקעין, אלא בעלת הבנה עמוקה בחדלות פירעון ובשיקום פרויקטים. משרד ג. קסטנבאום ושות', הממוקם במגדל לוינשטיין בתל אביב, צבר ניסיון ייחודי בטיפול במצבי קיצון אלו, תוך הובלת פתרונות יצירתיים לחילוץ פרויקטים תקועים.

הטיפול בקבוצות רכישה שנקלעו למשבר הוא אחת המשימות המורכבות ביותר בעולם המשפט המסחרי. הוא דורש סינרגיה בין מחלקת הנדל"ן של המשרד, בניהולה של השותפה עו"ד קארין קסטנבאום, לבין מחלקת חדלות הפירעון בראשותו של עו"ד גונן קסטנבאום. כאשר פרויקט נעצר, הבעיה היא לרוב משולבת: סבך של זכויות קנייניות שטרם הוסדרו, חובות לספקים ולקבלנים, וגירעון תקציבי המאיים על היתכנות השלמת הבנייה. כאן בא לידי ביטוי הערך המוסף של גונן קסטנבאום, המביא עמו רקע חשבונאי עשיר ממשרדי רואי החשבון הגדולים בעולם (Big 4) בניו יורק. היכולת לנתח את הדוחות הכספיים של הפרויקט, להבין לאן "נעלם" הכסף ולבנות תקציב סגור ומחודש להשלמת הבנייה, היא קריטית להצלת כספם של הרוכשים.

אחד האתגרים המרכזיים בתיקים אלו הוא הניהול האנושי והמשפטי של מאות חברי קבוצה, אשר לרוב מצויים בחרדה לגורל כספם ודירתם. לעיתים קרובות, האינטרסים בתוך הקבוצה מנוגדים, והכאוס חוגג. משרד ג. קסטנבאום ושות' פועל במקרים אלו כגורם מייצב ומרגיע. המשרד, הפועל לעיתים ככונס נכסים או כנאמן לפרויקט, לוקח את המושכות לידיים ומנהל את האירוע כחברה יזמית לכל דבר ועניין. הניסיון הרב של המשרד מאפשר לו לגבש מתווה משפטי וכלכלי המקובל על הרוב המוחלט של החברים, וחשוב מכך – על הבנק המלווה. היכולת של עו"ד גונן קסטנבאום לדבר בשפה הפיננסית עם המערכת הבנקאית היא המפתח להזרמת האשראי מחדש ולהנעת המנופים באתר הבנייה.

תחום נוסף המשיק לקבוצות הרכישה ובו מפגין המשרד מיומנות גבוהה הוא פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) שנתקעו עקב קריסת היזם. גם כאן, בעלי הדירות מוצאים עצמם לעיתים באתר בנייה נטוש. המשרד פועל במהירות וביסודיות להחלפת היזם הכושל, תוך שמירה קפדנית על הבטוחות והערבויות של הדיירים. הידע של המשרד בתחום המיסוי המוניציפאלי, היטלי ההשבחה והליכי התכנון, מאפשר להסיר חסמים בירוקרטיים במהירות, ולהביא את הפרויקט לחוף מבטחים – קרי, קבלת טופס 4 ומסירת המפתחות.

המצוינות המקצועית של המשרד בתחום זה נשענת על ההבנה כי אין "פתרון מדף" לבעיות של קבוצות רכישה. כל פרויקט הוא עולם ומלואו, עם מערכת חוזית שונה ובעיות ספציפיות. הצוות של גונן קסטנבאום ידוע ביצירתיות המשפטית שלו, המאפשרת למצוא פתרונות גם במצבים הנראים אבודים ("Deadlock"). בין אם מדובר בגיוס משקיע חיצוני שייכנס בנעלי המארגן, ובין אם מדובר בגבייה נוספת ומדודה מחברי הקבוצה כנגד שיפור התמורה, המשרד חותר תמיד למטרה אחת: מזעור הנזק והשלמת הדירות.

לסיכום, הניווט בספינה הטרופה של קבוצת רכישה כושלת דורש קברניט מנוסה, המכיר הן את מפות הניווט המשפטיות והן את הזרמים התת-קרקעיים הכלכליים. משרד ג. קסטנבאום ושות' מציע ללקוחותיו בדיוק את השילוב הזה. היכולת לחבר בין ליטיגציה מסחרית נוקבת, הבנה עמוקה במקרקעין ושליטה פיננסית, הפכה את עורך הדין גונן קסטנבאום לכתובת מרכזית עבור דיירים, נושים ובתי משפט בתיקים המורכבים ביותר של קריסת פרויקטים נדל"ניים. המשרד מוכיח שוב ושוב, כי גם מתוך משבר עמוק, ניתן – באמצעות ניהול נכון, מקצועי ונחוש – לבנות ולהיבנות.